Diagnóstico General / Características del deterioro de los conjuntos

De las visitas realizadas y los informes elaborados por los consultores y los responsables de los IPV surgen una serie de problemas que son comunes a la mayor parte de los conjuntos estudiados.
Hemos considerado tres grupos principales de problemas: aquellos referidos a la apropiación del espacio público, otros referidos a los problemas de las áreas comunes de los conjuntos y por último las patologías en el interior de las viviendas. Se presenta al final un cuadro síntesis con las patologías más comunes y las causas posibles según la etapa de origen. 

Apropiación y deterioro del espacio común

 

Encarar un plan de rehabilitación de los conjuntos debe incluir decisiones acerca del tema de la invasión del espacio común en los conjuntos habitacionales. Estas apropiaciones responden a una serie de circunstancias que merecen ser analizadas a fin de poder encontrar algunas vías para su resolución.
En la mayor parte de los CH se producen diversos tipos de invasión/apropiación que podríamos llamar “clásicos“ ya que se repiten en las diversas regiones del país, independientemente del clima y las condiciones geográficas.
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En primer lugar una de las más comunes es la expansión de los departamentos de las  plantas bajas donde se aprecian varios tipos de crecimiento:
La más simple es la apropiación del suelo entre los edificios, generalmente bloques enfrentados, para organizar jardines o simplemente una expansión de la vivienda, con la consabida parrilla; achicando los espacios de circulación, dificultando un acceso rápido. También estos espacios pueden ser utilizados para acumular todo tipo de pertenencias, a la manera de depósitos al aire libre.
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215_104_duploOtra tipo de expansión es la construcción  lisa y llana de locales comunicados con la vivienda para ser utilizados como locales comerciales, en estos casos con puertas vidrieras y carteles publicitarios especialmente como anexos a las viviendas ubicadas sobre calles transitadas y/o avenidas.
También es muy común la expansión de las unidades para agregar habitaciones destinadas a dormitorios y a oficinas.












Otro tipo de expansión en planta baja es la construcción de escaleras que comunican el terreno con una unidad del primer piso, con lo que estas unidades tienen acceso directo desde la calle, independizándose de las circulaciones comunes del edificio.
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Otra tipología de invasión es la construcción de cocheras cubiertas y cerradas. En algunos casos se han construido “tiras” de cocheras de 50 metros o más. Se pueden encontrar diversos modelos, desde los que cierran parte de los escasos espacios destinados a estacionamiento, con chapas y cercos de alambre, hasta  los que han construido cocheras de paredes de ladrillo y techos de hormigón, no sólo en los espacios destinados a estacionamiento, sino también invadiendo veredas y “espacios verdes”.
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Otro tipo de “expansión espontánea” se produce en los pisos superiores, ya  sea sobre las escaleras, en los huecos de las fachadas de los bloques, en los retiros de los últimos pisos y aún construyendo en las terrazas de los edificios.
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Es notable la proliferación de variados modelos de “parrillas” que aparecen en voladizo en la mayor parte de las unidades, en algunos casos, como verdaderos alardes constructivos, y porqué no decirlo con valor arquitectónico.
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En algunos casos el habitante del tercer piso ha avanzado en la construcción de una estructura de hormigón armado de dos pisos para hacer una expansión de su vivienda en el tercer nivel.
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215_110Las aberturas son un muestrario de diversidad formal y de color, producto de intervenciones individuales, sin organización grupal.
Este conjunto de acciones que han realizado los habitantes genera una serie de reflexiones, tanto desde el punto de vista jurídico, por la apropiación de espacios comunes, como de orden social y cultural y también desde la óptica del diseño urbano.
Es evidente que todas estas acciones han sido posibles por la inacción de las autoridades nacionales o locales para controlar las construcciones, impensables de realizar en el área “formal de las ciudades”.
Por diversas razones, el espacio público de la mayoría de los Conjuntos ha sido “tierra de nadie”, donde las necesidades muchas veces reales de los usuarios, y otras veces el aprovechamiento y la impunidad han contribuido a generar un paisaje caótico y degradado.
Por otra parte hay condicionantes de orden cultural que hacen que estas acciones puedan realizarse sin que los vecinos lo impidan, a pesar que, algunas veces ellos mismos son los perjudicados por estas construcciones.
215_111Es imprescindible reorganizar este tipo de expansiones, a la luz de las experiencias, ya que muchas de ellas son el resultado de necesidades reales de los usuarios, como es el caso de las cocheras.
Pensemos que era difícil imaginar en los años  70 la expansión del parque de automóviles que se produjo y la posibilidad de su acceso por la población de estos conjuntos. Por otra parte la inseguridad que se genera en estos barrios justifica la necesidad de proteger los autos, muchas veces, herramienta de trabajo de los habitantes.
Por otra parte, se hace evidente, que los proyectos no consideraron algunas necesidades básicas de los habitantes de estos barrios, como de cualquier otro, como sería la necesidad de lavaderos y tendederos apropiados para una población integrada por familias numerosas y de escasos recursos que no tiene la posibilidad de acudir al lavadero automático.

El deterioro del espacio común:
Del análisis realizado en los conjuntos habitacionales relevados y visitados se puede sintetizar una serie de patologías comunes
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En las fachadas construidas en mampostería, las fallas mas generalizadas son las fisuras que interesan al revoque y a veces a la aislación hidrófuga; y en cuanto a las materializadas con paneles prefabricados se presentan graves problemas de infiltración de agua por las juntas, afectando la durabilidad de los paneles y las condiciones de habitabilidad de las viviendas.
Las carpinterías analizadas presentan defectos de diversa índole, en muchos casos simultáneos: infiltraciones de agua, de aire, corrosión.
Son el resultado de errores de diseño, como cajas de desagote de agua insuficientes, uso de perfiles inapropiados a los requerimientos mecánicos, utilización de incorrectos sistemas de fijación a la obra gruesa y fallas de colocación.
El uso generalizado de carpinterías standard y la incorporación de nuevos materiales en su fabricación obliga a regular el diseño de las carpinterías, sus partes componentes y su colocación.
Otro de los problemas detectados es la infiltración de agua por los techos. Las causas son variadas: desde techado en mal estado y cubiertas mal diseñadas, hasta defectos de colocación. En algunos casos, confluyen los defectos de cubiertas con fallas en el coronamiento de los edificios, lo que permite la entrada de agua por debajo de la membrana impermeabilizante.
En general, la causa es el mal diseño de detalle, junto al deterioro por falta de mantenimiento y/o sustitución al término de su vida útil.
En lo que respecta a la Estructura, si bien el estado es mayoritariamente bueno, se observó en varios casos una deficiente ejecución del hormigón estructural a la vista, es decir, cuando se utiliza expuesto a las condiciones del ambiente. Esto sucede por no ejecutarse el revestimiento de recubrimiento exterior de los hierros de un espesor mínimo de 25 mm y con una mezcla con las características de densidad reglamentarias y con la compactación requerida. Esta situación origina, en algunos casos, una extendida corrosión de las armaduras con serios compromisos estructurales que pueden significar un grave riesgo para los ocupantes de las viviendas.
El desprendimiento de revoques deja en algunos casos la malla metálica de los paneles estructurales a la vista. FOTO Rosario (Hierros a la vista)
En fachadas y techos se producen filtraciones de agua generalizadas, con diferente intensidad según el tipo de cerramiento. En el caso de las fachadas el problema mayor reside en las juntas verticales de los paneles prefabricados o entre paños de mampostería de bloques huecos de hormigón, y en este último caso también por falla de la junta horizontal entre el paño y la losa. Las deficiencias y roturas de la cubierta de techos han generado el  deterioro de  distintos materiales, entre ellos las instalaciones, pintura, corrosión de carpinterías y elementos portantes.
FOTO paneles Prefabricados
En el caso de los apoyos móviles de las vigas de los edificios puente, de pasarelas y de tramos de las escaleras, se observaron fisuraciones en la estructura en la zona del apoyo. Esto implica la pérdida de la capacidad portante de estas piezas frente a solicitudes de corte, resultando en un grave riesgo ya que aumenta la probabilidad de fallo estructural.
FOTO Fuerte Apache
Se verificaron lesiones frecuentes como fisuras de coronamiento (FOTO); desprendimiento del recubrimiento y corrosión de armaduras en tabiques y columnas de hormigón (FOTO) elaborado “in situ” y en los elementos premoldeados constitutivos de las escaleras de los edificios altos y bajos. (FOTO)

Las  fisuras y grietas en tabiques, desprendimiento de revoques, manchas de humedad, corrosión de marcos y hojas de las carpinterías y perfiles metálicos de barandas pueden verse a simple vista en la mayoría de los conjuntos.

Del análisis realizado en los conjuntos habitacionales relevados y visitados se puede sintetizar una serie de patologías comunes.

En las fachadas construidas en mampostería, las fallas mas generalizadas son las fisuras que interesan al revoque y a veces a la aislación hidrófuga; y en cuanto a las materializadas con paneles prefabricados se presentan graves problemas de infiltración de agua por las juntas, afectando la durabilidad de los paneles y las condiciones de habitabilidad de las viviendas.
Las carpinterías analizadas presentan defectos de diversa índole, en muchos casos simultáneos: infiltraciones de agua, de aire, corrosión. 
Son el resultado de errores de diseño, como cajas de desagote de agua insuficientes, uso de perfiles inapropiados a los requerimientos mecánicos, utilización de incorrectos sistemas de fijación a la obra gruesa y fallas de colocación. 
El uso generalizado de carpinterías standard y la incorporación de nuevos materiales en su fabricación obliga a regular el diseño de las carpinterías, sus partes componentes y su colocación.
Otro de los problemas detectados es la infiltración de agua por los techos. Las causas son variadas: desde techado en mal estado y cubiertas mal diseñadas, hasta defectos de colocación. En algunos casos, confluyen los defectos de cubiertas con fallas en el coronamiento de los edificios, lo que permite la entrada de agua por debajo de la membrana impermeabilizante.
En general, la causa es el mal diseño de detalle, junto al deterioro por falta de mantenimiento y/o sustitución al término de su vida útil.
En lo que respecta a la Estructura, si bien el estado es mayoritariamente bueno, se observó en varios casos una deficiente ejecución del hormigón estructural a la vista, es decir, cuando se utiliza expuesto a las condiciones del ambiente. Esto sucede por no ejecutarse el revestimiento de recubrimiento exterior de los hierros de un espesor mínimo de 25 mm y con una mezcla con las características de densidad reglamentarias y con la compactación requerida. Esta situación origina, en algunos casos, una extendida corrosión de las armaduras con serios compromisos estructurales que pueden significar un grave riesgo para los ocupantes de las viviendas. 
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El desprendimiento de revoques deja en algunos casos la malla metálica de los paneles estructurales a la vista. 
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En fachadas y techos se producen filtraciones de agua generalizadas, con diferente intensidad según el tipo de cerramiento. En el caso de las fachadas el problema mayor reside en las juntas verticales de los paneles prefabricados o entre paños de mampostería de bloques huecos de hormigón, y en este último caso también por falla de la junta horizontal entre el paño y la losa. Las deficiencias y roturas de la cubierta de techos han generado el  deterioro de  distintos materiales, entre ellos las instalaciones, pintura, corrosión de carpinterías y elementos portantes.  
215_204En el caso de los apoyos móviles de las vigas de los edificios puente, de pasarelas y de tramos de las escaleras, se observaron fisuraciones en la estructura en la zona del apoyo. Esto implica la pérdida de la capacidad portante de estas piezas frente a solicitudes de corte, resultando en un grave riesgo ya que aumenta la probabilidad de fallo estructural.




Se verificaron lesiones frecuentes como fisuras de coronamiento; desprendimiento del recubrimiento y corrosión de armaduras en tabiques y columnas de hormigón elaborado “in situ” y en los elementos premoldeados constitutivos de las escaleras de los edificios altos y bajos.
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 Las  fisuras y grietas en tabiques, desprendimiento de revoques, manchas de humedad, corrosión de marcos y hojas de las carpinterías y perfiles metálicos de barandas pueden verse a simple vista en la mayoría de los conjuntos.
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Otra de las constantes observadas es el colapso de las instalaciones comunes, por la falta de mantenimiento. Es así como los huecos de los ascensores se transforman en basurales, los  tanques de agua se hallan abiertos, sin una limpieza periódica y con problemas de filtraciones, y las instalaciones sanitarias se encuentran en un grave estado de deterioro. 
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El deterioro de la vivienda:
El deterioro de mayor importancia de las viviendas se origina en el colapso de las instalaciones sanitarias y gas, en general, ubicadas en un “tabique sanitario” que separa la cocina del baño. Ello provoca desprendimientos en los cielorrasos y de los revestimientos en los locales sanitarios. 
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Por otra parte las pérdidas en los caños cloacales producidas en los pisos altos generan graves inconvenientes en todas las viviendas de la misma columna.  
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Otro grave problema son las filtraciones de las cubiertas, que afectan en general los departamentos ubicados en los últimos pisos. Asimismo en muchos barrios,  se verifican graves signos de corrosión en las carpinterías metálicas de las ventanas y rotura de celosías y en algunos casos hasta los vidrios.
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Las deficiencias y roturas de la cubierta de techos ha generado el deterioro de distintos materiales, entre ellos las instalaciones, pintura, oxidación de carpinterías y elementos portantes. Las filtraciones en las unidades habitacionales han provocado el deterioro de pisos, pintura y revoques.
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ver listado de patologías frecuentes >> 
 

 

 

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